Vor allem für Unternehmen mit geringen Liquiditätsreserven kann die Schließung aufgrund des Corona-Virus existenzbedrohend sein.
Daher ist (nicht zuletzt) für Sie die Frage wichtig, ob Sie infolge dieser Schließung bis auf weiteres ihre Miete überhaupt zahlen müssen.
Dazu einige Anmerkungen:
Die Corona-Epidemie hat Österreich leider voll im Griff. Um die Ausbreitung einzudämmen, hat die Bundesregierung in den vergangenen Tagen weitreichende Maßnahmen beschlossen. Ab Dienstag 17.03.2020 bleiben Geschäfte, Praxen und Büros, die nicht für die Grundversorgung notwendig sind, geschlossen. Vor allem für Unternehmen mit geringen Liquiditätsreserven, insbesondere für Start-Ups und die zahlreichen Ein-Personen-Unternehmen (die sog. EPUs) sowie Klein- und Mittelunternehmen, kann diese Situation existenzbedrohend sein.
Viele Unternehmer und Selbstständige fragen sich daher, wie sie mit keinem oder verringerten Einkommen ihre Miete bezahlen sollen! Die Frage ist allerdings, ob sie das überhaupt müssen.
In den §§ 1104 und 1105 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) ist geregelt, dass die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses dann entfällt, wenn das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle (etwa einer Seuche) nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Ist nur ein eingeschränkter Gebrauch möglich, kann eine entsprechende Mietzinsreduktion geltend gemacht werden. Abgesehen davon kann der Mieter grundsätzlich auch den Vertrag auflösen – vor allem, wenn nicht zu erwarten ist, dass das Bestandobjekt in absehbarer Zeit wieder gebrauchsfähig ist. Diese Bestimmungen kommen auch dann zur Anwendung, wenn das Bestandobjekt an sich zwar unversehrt und benützbar ist, aber aufgrund von außergewöhnlichen äußeren Umständen mittelfristig (also zumindest einige Wochen) unbrauchbar geworden ist.
Bei außergewöhnlichen Zufällen handelt es sich nach der Rechtsprechung um elementare Ereignisse, die stets einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemand Ersatz erwartet werden kann. Abgesehen davon, dass COVID-19 vom Gesundheitsministerium als anzeigepflichtige Krankheit eingestuft wurde, hat die WHO mittlerweile sogar den weltweiten Pandemie-Fall ausgerufen.
Es kann wohl kaum bezweifelt werden, dass die aktuelle Corona-Epidemie also als außergewöhnlicher Zufall und Seuche iSd §§ 1104 f ABGB zu qualifizieren ist.
Nach dem Vertragszweck zu beurteilen
Ob eine (gänzliche oder teilweise) Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes vorliegt, ist immer nach dem Vertragszweck zu beurteilen. Derzeit könnten etwa Geschäftslokale, die zum Betrieb eines Restaurants vermietet wurden, unbrauchbar sein, wenn das Restaurant aufgrund einer behördlichen Anordnung nicht geöffnet werden darf. Ähnlich verhält es sich bei Geschäften, die aufgrund der Corona-Epidemie geschlossen werden müssen. Auch Büros oder sonstige Geschäftsräumlichkeiten könnten unbrauchbar sein, wenn eine behördliche Schließung des Unternehmens (wenn auch nur zeitweise) angeordnet wurde.
Zahlreiche Unternehmer und Selbständige, die ihre Geschäftstätigkeit aufgrund der Corona-Epidemie ganz oder teilweise einstellen müssen, könnten daher dazu berechtigt sein, die Miete für die von ihnen gemieteten Geschäftsräumlichkeiten ganz oder teilweise zu reduzieren. Ob und in welcher Höhe eine Mietzinsreduktion gerechtfertigt ist, muss allerdings immer im Einzelfall geprüft werden, zumal im Mietvertrag auch abweichende Regelungen enthalten sein können.
Um allfällige Rückforderungsansprüche nicht zu verlieren, sollte man die Miete im Zweifel nur „unter Vorbehalt“ zahlen.
Mit dieser Thematik werden sich daher in nächster Zeit wohl auch die Gerichte vermehrt beschäftigen (müssen). Wer aber über eine (Vertrags-)Rechtschutzversicherung verfügt, hat gute Chancen, dass die Kosten für einen (allenfalls notwendigen) Rechtsstreit von der Versicherung übernommen werden.
Mein Hinweis
Nehmen Sie Schriftlich mit Ihren Vermieter Kontakt auf und klären Sie ab, wie Sie weiterhin mit der Miete und auch mit den Betriebskosten vorgehen werden. Eine einvernehmliche Lösung ist immer besser als die Miete zur Gänze einzustellen und dann eventuell mit einer Nachzahlung rechnen müssen.
Da die Geschäftsschließungen von der Regierung mit Mitte März verordnet wurden, sind die Mietkosten für März dennoch zu bezahlen. Erst ab April sind gänzliche Reduktionen möglich.
